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香港置业流程
作者:信诚达   文章来源: 深圳市信诚达财务咨询有限公司  点击数:3089  加入时间:2011-4-29  
 
 
 
  香港置业流程(一手楼)
 
  1、 认购登记
  香港楼盘部份单位推售时会要求买家先落订金登记,以本票或支票形式支付,然后抽签决定买楼次序,到签署临时买卖合约时在内扣除。当然亦有部份楼盘采用先到先得,内购甚至暗盘招标形式出售。
 
  2、 临时买卖合约
  预备临时定金(细订),订金一般为楼价5%。
 
  3、正式买卖合约
  一般在签署临时定金后3个工作日,要到开发商律师楼签署正式买卖合约并缴付另外楼价5%的订金,所付楼价成数视乎附款方法而定。当然要得到银行的按揭批准。这时亦要付清厘印费、律师费。
 
  4、按揭契约
  付清余下楼价的时间,由你选择的供款方法决定,例如选择即供期付款,大多在签署正式买卖合约后30天至60天内付清楼价,并会从律师楼取得楼契,若有做按揭,则楼契归银行,按揭契分别由银行及业主保管;而选择建筑期付款,入伙时才需找银行做按揭,估价可能与购入楼价有相差。
  
 
 
 
 
  香港置业流程(二手楼) 
 
 1、看房前与香港中介签订《地产代理协议》(香港人俗称“睇楼纸”)
  香港的中介在看房前都必须与买家签订地产代理协议,这张协议上,包括买家的预算、理想房型、对小区及周边环境的要求、房屋装修的要求、房屋入手后的用途、理想出租收益以及一些个人信息资料。在签完这张“睇楼纸”后,中介人士便会根据买方的需要,寻找物业、上门看房并且提供意见。
  委托代理关系有效期一般为3个月。买家可同时委托多家中介代理,但不能看同一间房,否则万一成交就要多付一份佣金。如果买家在看房后3个月内成功买入房子,就必须付代理佣金,一般为房屋成交价的1%。
 
  2、看房、房屋所权查验、房价评估
  建议买家看中房子后千万不要着急着下定,在下定之前还有很多事情要做,包括对房屋所有权的查验,找专业机构对房价进行评估等等。
  买家相中房子后,应在中介代理的陪同下到该区域的土地注册处去查阅了土地记录,了解该房屋的注册业主,主要是查验以往该套房屋所有的买卖情况是否存在问题,如法定抵押、解除抵押、买卖协议、法庭命令等。
  关于房价评估,香港很多银行、中介公司等都提供估价服务,较为方便的是选择免费网上即时物业估价服务。操作很简单,只要根据提示选择物业所在区域、楼盘名称、具体单位,马上就能得到该房屋的资料以及目前估值水平。估值一般是参考相近房屋近期的成交价。
 
  3、议价
  在做完上述功课后,买家可以与卖家进行议价。一般前期卖家和买家都不会见面,中介会在双方的议价过程中记录每一次出价还价,并在中间协调,最终使双方能达成交易。
 
  4、签订临时买卖合约、聘请专业律师
  买家在与卖家敲定了成交价后,需和卖家签订临时买卖合约。在香港房产买卖都需要律师的介入,这点比较规范。因此这时代理中介一般会向买家推荐专门处理房屋业务的律师。买卖双方会在临时买卖合约上清楚订明了房价、临时订金、签正式买卖合约日期、双方律师代表、付首期订金日期、金额、成交日及缴付房价余款金额等条款。
 
  5、向当地银行提出贷款申请
  买家在交付了临时订金(在香港又称“细订”)后,买家可向当地银行提出贷款申请。目前在香港,贷款最高可以达到七成,贷款成数的多少主要看房子新旧程度,买房时需提交个人资料及临时买卖房子合约,银行会评估贷款人的还款能力及楼房情况,约一个月内批出贷款,楼龄越长,贷款成数就越低,在香港超过30年的老楼,银行一般都不接受贷款申请。
  值得注意的是,香港金融管理局于2010年11月19日向本地银行发出降低按揭成数的新指引。新措施规定,如交易价格为1200万港元或以上,按揭成数上限由六成降至五成;交易价格为800万港元至1200万港元,按揭成数上限由七成降至六成,最高贷款额600万港元;交易价格为800万港元或以下者,按揭成数上限维持在七成,但最高贷款额为480万港元。所有非自住的住宅物业及工商物业,不论交易价格,按揭成数上限一律下调至五成。
  贷款审批下来后,银行会委派律师行草拟一份按揭契约,内容包括贷款额、贷款期、利息计算方法、提早还款的罚息条件。买家只需在正式交易日或之前,去签署双方同意的按揭契约,贷款会在成交日,由银行代买家支付给卖方,按揭契约将登记在土地注册处。
 
  6、签署正式的转让合同(在香港又称“楼契”)
  在成交日当天,买家将约见房主到律师行签署“楼契”,也就是正式的转让合同,正式把这套房屋由原来的业主转移给买家。待首期房款和房屋验收完毕后,买家所委托的律师会前往土地注册处,将其“楼契”进行登记,并把已登记的正式“楼契”交由银行保管,同时把各项收据及“楼契”副本交给买家,至此,整个二手房交易才算完成。
 
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