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外商投资中国房产仍有难度
作者:   文章来源: FTCHINESE  点击数:1945  加入时间:2009-5-29  
尽管中国政府在去年7月份宣布了相关措施,旨在为过热的房地产市场降温,但外国投资者仍在继续涌入这个市场。
来自国家统计局(National Bureau of Statistics)的数据显示,包括香港和澳门在内,中国2006年的房地产投资总额约为180亿美元。内地房地产市场的外资接近82.5亿美元,较2005年增长51.9%。另外,国家发展和改革委员会(NDRC)的数据显示,今年第一季度,投向房地产市场的外资达17亿美元,较去年同期增长154.4%。
值得注意的是,房地产行业外商投资的变化,一方面是出现了新面孔(如私人股本集团等),另一方面,则是投资者开始进入新的市场,如成都、武汉、天津等“二线”城市。

法律基础也在发生有利的变化。3月颁布的《物权法》虽然简短,但首次明确承认,集体和私人的财产所有权都受法律保护。
实际上,目前的监管制度依然令人却步。对酒店和零售商业地产中典型的复杂而循环的投资计划,以及房地产投资信托基金等特定投资者而言,这一点尤为明显。
外国投资者要想投资中国房地产行业,目前一般只能通过在中国设立外资房地产公司来进行。尽管中国允许外资持有100%的股权,但公司的成立——以及拟定的营业范围——需得到中国发改委和商务部(Ministry of Commerce)的批准。
总投资低于1亿美元的公司,一般会得到地方发改委和商务部门的批准,审批周期一般为4个月。若投资额高于这个数字,则须取得中央级相关机构的批准,这往往会造成批复时间的拖延。
地方和中央的批复往往根据项目的不同而不同,对于那些多项目投资战略而言,这可能会出现严重的监管负担——尤其对那些计划分期开发、以便相机行事的公司而言。在实际中,地方政府可能会要求在当地成立公司,聘用当地员工,这就加大了跨地域商业计划的潜在行政负担。
另外一个难题在于“注册资本”。根据中国的法律,外资公司的首次出资额以及随后每笔增资都须取得政府的批准。
由于每次审批基本上都需花费2至4个月时间,因此,需要认真制定计划,否则可能丧失眼前的投资机会。在未得到政府特别批准(这种情况相当罕见)的情况下,注册资本不能在清算之前撤出。
与其它市场一样,通过合理的法律架构,在华的外国房地产投资者可以消除某些障碍并减少风险。例如,它们可以成立另外一家外资公司来收购某个项目,而新公司的注册资本仅相当于该项目所需资金,以此减小出资过多却不能抽离的风险。
“注册资本”在资产清算前不能抽离,可能成为“被困资金”(trapped cash)。涉及中国资产的全球收购交易因此经常出现定价问题。但即使是这个风险,也可以通过适当的股东贷款实现最小化。这种贷款须在国家外汇管理局(State Administration of Foreign Exchange)进行贷款协议注册,可以随时偿还。
尽管任何一种合法战略都可能带有风险,而且必须依据不同的商业计划来谨慎制定,但在严格的监管环境下,富有创造力的商业顾问通常会大有帮助。
尽管潜在的回报可能非常巨大,但中国房地产市场适用于外资的监管机制仍处于变化之中。
要将中国房地产市场的机遇最大化,外国投资者需采取灵活策略,同时需要聘请高技能的顾问,他们不仅仅熟悉物权法及其对潜在业务的影响,还擅长对比类推其它市场,并从完全不同且不断变化的法规之中找出解决方案。
 
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